“中国投资创富和玩具发展”高峰论坛

“中国投资创富和玩具发展”高峰论坛部分嘉宾致词：

京华房地产事业部总经理 蔡照明 
　　蔡照明：感谢大家来参加由我们焦点联合主办的中国投资创富和玩具发展论坛。刚才我们来的是冒着雨来的，南方的说法水为财。为什么有水的关系就有财，这个逻辑关系我搞不清，大家普遍是这么认为的。所以希望今天下这个雨，给各位带来财运。京华时报是北京大众媒体，新闻出版署做一个调查，以前做报纸的发行量都是第三方调查。新闻出版署是专门做研究，根据你的上交税，根据你用的纸做调查。我们是北京市发行量第一。在早报市场我们可能是相对其它五家的一倍还要多，我们占69％。特别在商业地产领域，京华时报应该具有这种领导者的地位。商业地产招商基本上都通过京华时报。正是因为它有传播领域这样的地位。所以我们要加强在这个领域的合作和服务。所以我们不仅是召开这种专家会，我们还做了号召饮水工程的一些东西。今天不知道大家有没有看到京华时报在10几版有一个跨版，我们做了到香港全球招商。现在整个北京商业地产整体价值是被低估了。整个北京商业市场价格被严重的低估。这种情况下我们把南方的购买力引到北京来，相当于做一个引水工程。这是我们京华时报的想法。 
　　玩具城这块从我的感觉，我觉得是一个非常有希望的行业。整个现在社会娱乐化了。社会娱乐化了，可能我们的工具就玩具化了，什么东西要有意思才行。同样是一台电脑，以前是纯粹功能性，现在做的好玩，社会娱乐化，工具娱乐化。我去年到日本看了很多成人玩具的店，有很多是大人的玩具。不是小孩子的东西了，全民都开始玩玩具。这个我觉得是整个社会发展的一个大的趋势之一。我觉得玩具城会有非常大的前景，我们也希望通过合作，请各位专家到现场，给我们玩具城，包括整个对全社会提出投资创富和玩具发展献计献策，共同把这个事业给它做大做强。把北京玩具事业做成一个带有全国展示水平的，代表整个中国来展示整个中国玩具的制造水平的场所。谢谢大家！ 

　　主持人 杨哲彬：刚才蔡总代表本次论坛的主办单位把投资创富这主题和玩具发展的他的一些想法。我觉得他提的很好，社会娱乐化，整个工具也都娱乐起来。接下来我们想请本次论坛的承办单位，北京国际玩具城的领导戴总也讲一讲他们的一些想法。大家欢迎！ 

北京国际玩具城常务副总经理 戴炽义 
　　戴炽义：在这个夏季我们请到北京玩具协会的领导，还有各位专家、学者和媒体的各位朋友，我们感到万分的荣幸，今天的主题是投资创富和玩具发展，这个主题看起来相隔中间似乎有点距离。但是通过北京国际玩具城这个项目把它有机联系在一起了。所以说今天有幸请来大家，能够为投资者指点迷津，为我们畅想我们国际玩具城发展的未来。为我们的发展献计献策，在此我代表北京国际玩具城向大家的到来表示真诚的感谢！借此机会我们也想多多听到各位领导和专家学者对我们国际玩具城更多的指点，把这个项目真正的做实做好。让它真正起到推动玩具发展的作用。 
　　主持人 杨哲彬：戴总非常愿意在这次论坛上听到来自行业的领导，来自各个领域的专家，对玩具行业的发展阐述一些很好的见解。今天这个机会大家都会不虚此行。说到本次论坛的主题投资创富与玩具发展，我觉得这个题目是很好的。为什么讲投资创富呢？现在从全社会的角度来看，我们投资渠道太窄，有效的很好的工具也不多。我刚才倒觉得戴总说投资创富和玩具发展之间缺少一点联系，我倒不认为这样。因为人们现在一提到投资往往就提到股票，股票大家也知道它有它自己的风险性。玩具行业发展据我了解，它又是一个非常广阔，潜力非常巨大的一个行业。已经有很多权威数字表明，未来中国的玩具行业的年销售额要在1000个年以上，年增长速度要在40％以上，中国又处在很大的人口培育期，这个玩具行业的发展，玩具销售领域的变化将是非常引人关注的。我觉得投资产品的多样化，甚至包括玩具行业，或者包括玩具的经营场所在未来的社会里面都会发生一些很大的变化，或者说会有一些本质性的增长。今天刚好我们请来了协会的领导，首先我们想请来自中国玩具协会的常务副会长，秘书长梁梅女士，围绕玩具行业未来的发展，以及产业当前的一些形势，更主要是据说北京玩具城是华北地区最大一个玩具城，这样一个产品的出现，会给玩具的流通行业带来哪些便捷和利好，等等这些方面. 

北京玩具协会会长 王振荣 
　　王振荣：北京国际玩具城的建成对北京来说是一件大好事，它是应运而生，前途灿烂。北京玩具的生产应该说是规模很小。大概上个世纪80年代最好的时候也曾经辉煌过一阵子。是出口在北京各行业中曾经占到第六位，这算不错的。进入90年代以后迅速萎缩，到93年10个玩具厂几乎转厂了，好好听是转厂了，说不好听都倒闭了。虽然后来应该有些企业发展是比较快的，像凯力，孙总是原来北京玩具协会的会长。像顺祥，像华雨这些企业发展的比较快。但是总的来说，是有生有灭，有发展也有萎缩。发展是缓慢的，但是北京玩具市场是一个大市场。有人估计，不一定是很准确。北京的玩具销售量，大约占全国10％左右。我们分析北京玩具市场是三分天下，一个是大中商场的玩具部，一个是小商品批发市场，还有日益兴起的，增多的，数量现在也很可观的，小的玩具礼品商业。这里面有一定优势，我们抛开价格问题，抛开质量问题不谈，就看这个北京市场区域要求是不相称的。北方地区呼唤一个大的玩具市场，有型的玩具商场，缺少就是机遇。很多人都看到这个机遇了。最近五年有六家企业，找到北京玩具协会说我们出钱，想跟北京玩具协会合作，在北京建一个大的玩具城。安徽一个房地产开发商准备投资6亿，占60亩地建6万平方米，后来也不建了。咱们说西客栈利用地下的一万平方米要建也没建。有一个美人街，美人街之前签协议要建玩具城，后来又改美人街。莱广营要建也没建。在通州挨城南边有600亩地，已经建了5万平方米的销售大厅。原来要建亚洲最大的花卉市场，花卉市场没建成想建这个。 
　　另外还有去年，北四环有一家要来，我们说你不要建了。为什么不要建了呢？我说南城这正在建一个，不论区位优势上，交通条件上，规模上，购物环境上，我们说你都不能够，它是利用一个旧厂子的改造要改造这么一个。你都不能跟正在建设中的北京国际玩具城竞争。他说考察一下，考察完了告诉我说不建了，一共有六家。我说这意思说明这是个商机，都看到了。我跟他谈为什么建玩具城，他们谈的原因基本上是一样的。他们说北京是首都，首都的号召力、影响力、辐射力是其它的城市无法比拟的。第二点说我们国家的经济是高速、稳定、快速的发展形势。这个形势应该说是过去是这样，今后一段时间得到信心也很足，整个经济发展的大好形势，对于玩具来说也是拓宽市场的基础。这一点增强信心。现在人们的消费，特别对玩具的观念上已经发生很大的变化，人们生活水平也提高了，对玩具的需求越来越多了。不仅仅是孩子需要，成人也需要。我们现在有说有白领玩具，现在白领也需要玩具，老年也需要玩具了，成人也需要玩具。玩具不是某一个年龄段人所固有的，它是伴随整个人生一口。玩具是人生的第一个教师，也是终生的教师。 
　　我们北京玩具协会的会长，给我们的贺信曾经说过玩具将伴随着人的人生。我们现在看来确实是这样。既然是伴随一生，市场的前景又是非常广大的。北京地区缺一个，北方地区也缺一个。长江以北，5亿多人占全国总人口的40％多。这40％多的人口这个大市场，我们没有一个象样的玩具城，刚才主持人说南重北轻，所以北京都呼唤有这么一个。这个玩具商城不仅可以满足北京地区的需要，它可以附在东北、华北、西北，另外它可以辐射其它周边的国家。它市场的前景是非常光明的。我对这充满信心，这是天时、地利、人和。筹办北京奥运决策北京玩具城，并且开始筹建，很快要竣工了。在奥运举办的前夕开业大吉，奥运中扩大自己的影响，奥运之后来谋求发展，争取更好的前景。这应该是天时。大家一般说在奥运会举办的前期，奥运会举办之中，对经济社会的发展，这促进作用大家看的是很清楚的。拿北京来说是这样，如果没有奥运，我们北京现在这些交通设施，这些基础设施，包括市容市貌，包括人的精神面貌不像这样。北京大概举办奥运会，对北京社会的发展，基础设施整个发展大约使北京提前了十年到二十年。每年大约使北京的经济发展提高将近两个百分点。这个大家看的很清楚。 
　　在这之后是不是还行？如果整个经济形势不行了，玩具城建起来也不行了，现在预测奥运会之后整个全国的经济发展，特别是北京的经济发展，经济社会发展速度仍然不会降下来。大家从这么一个方面来看。第一个大约从上个世纪后半叶举办奥运会的国家，举办完了这个经济都是持续发展的。1964年是东京奥运会，奥运会之后四年之内，它的经济接连四年超过了法国，超过了英国，超过了德国。88年是韩国汉城的奥运会，奥运会之后连续五、六年的时间，创造了12％多的发展速度，它是非常辉煌的时期。以后这些奥运会都证明了这一点。但是也有的国家，有的奥运会之后有一个后奥运经济，有一个减慢速度的问题。像洗呢奥运会，但是它很快就扭转了，破解这个难题。我跟奥组委经济研究会一个同志，我跟他曾经谈过，我们这个国家举办奥运会，在筹办的时候，在申请的时候，在具体实施的时候都考虑到了北京现在的发展和建设的发展，所以我们人文奥运，绿色奥运，科技奥运，三大理念的提出不是仅仅针对奥运会的，而是针对整个提出之后，一直延伸到奥运会之后。所以这个我们相信，奥运会之后北京的经济发展势头仍然是很好的。这就给北京市商业的繁荣，北京市玩具产业的繁荣创造了一个前提。 
　　比如说玩具城对我们有什么好处，我们老会长他这方面更清楚，我只是简单说一说。第一点它应该是引领潮流。第二点应该是创新设计。第三个是搭建平台。第四个我觉得应该是一个畅通渠道。第五个应该是促进发展。所以作为北京玩具协会，我就代表北京玩具协会，代表北京的玩具行业，对北京国际玩具城，对戴总投资方有远见卓识的这些企业家表示感谢！我相信北京国际玩具城应运而生，前途灿烂！ 
　　主持人 杨哲彬：感谢王会长。今天我们会议主题是投资创富与玩具发展论坛。这次论坛是由京华时报和焦点房地产网共同主办的。会后京华时报和焦点网都会对本次会议的内容和专家的一些观点进行系统的报道。同时我们本次论坛也得到焦点房地产网现场直播，现在很多网民正在线上可以收看到论坛的情况和各位领导精彩的一些观点。刚才也讲过了，投资渠道过窄的问题，刚才我们听到王会长讲了之后，随着奥运经济逐渐的兴盛，以及玩具产业这么大的发展潜力，我相信这绝对是一个曾经被忽略的领域，也会是一个投资回报的增值空间很大的一个增长领域。原来我是一直做房地产这个领域的，对玩具行业所知甚少，今天听了在座的很多领导谈了玩具行业的发展之后，我们也感觉到以玩具行业，包括玩具行业在内的一些主题商业性地产，今后会有很好的发展。戴总也曾告诉过我，我们玩具成所在的区域，是北京地理商圈所在，这个商圈由于它具有典型的主题性商业的特点，所以说这个商圈年销售额已经超过400多个亿。我们想请专家的观点，我们请经济学家从经济这个角度谈谈投资创富这个问题，以及他所了解到商业地产和玩具发展的一些情况。我们请来自北京师大的经济学博士，北京师大房地产研究中心的副主任王宏新博士发言。 

北京师范大学房地产研究中心副主任 王宏新 
　　王宏新：谢谢大家！我还很年轻，我上一周开始接触玩具，之前对玩具的确不了解。刚才提到日本人大人、小人都在玩玩具，我们玩具还有后发优势。听了王会长和梁会长感觉学了很多知识。上周我陪我小孩买玩具的时候，很大的卖场只有几十平米。年终的时候就到戴总这里买。 
　　我借着王会长谈自己的认识。我在研究房地产之前是研究实体经济。刚才梁会长说关于出口的问题。这两年我们随着人民币的升值，和我们国内企业的发展，我们出口的压力非常大。这个是一个坏事也是个好事。怎么说坏事呢？我们政府这些年来一直是希望有这么一个创富的途径。但是任何一个国家，或者我们在评判一个市场是不是足够大的时候，通常是看进口和出口。通常是进口大的国家市场是大市场。出口大的市场反而国内的市场是不大。因此说我们出口的降低，标志着国内市场的开拓将有后发的优势。我们今天看到美国国内的市场非常庞大。刚才王会长讲到我们中国有这么大的人口量，北方地区有接近40％几的人口量，但是却没有很象样的玩具市场，这表明我们在这方面具有后发性。从这个角度来挖掘我们有很大的潜力。接下来我对商业地产，主办方给我买的题目是要我谈商业地产。我觉得这一次中国投资创富和玩具发展论坛很有新意。我们玩具都不知道怎么跟地产结合起来。但是刚才听了两位会长的介绍，以及企业戴总的介绍，我们感觉到可能对我们地产研究人员本身来说也是挖掘主题的一个过程。 
　　说到商业地产，任何一个商业地产要成功，必须是服务于商业。商业的成功就代表着我们这个地产项目的成功。一个商业要成功的话，就必须让投资者，或者让商家和消费者都能获得好处。这是一个最基本的理念。如果说是商家能够从我们这个项目获得好处，消费者能从我们这个项目上获得好处，我们商业地产就成功了。我们北京，或者说我们北京国际玩具城有没有这方面的潜力呢？在会前已经跟戴总交流了一次，我感觉到这个观念在我的印象中是不断的深化。为什么这样说呢？首先从商业上来讲，刚才王会长讲北京玩具的优势，我讲的思路跟您不一样。我还是强调北京的后发优势，不好听一点北京目前还比较落后，因为大家都知道讲南方和北方，北方整体来说弱一些，尤其是北方真是有它的根源。全中国没有任何一个城市可以跟北京多功能性来相比，北京是全国惟一一个首都性的功能城市。全国最重要的政治中心、文化中心，同时也是经济中心。但是在这么多的功能里面，比起南方的纯经济功能，商业功能来讲，我们的重点很多。从改革开放30年来，我们在经济方面，商业方面滞后于南方，滞后于东南亚，这是有它的逻辑性。 
　　但是我们很欣喜的看到了，近几年来随着城市化进程的加快，北京房地产业也在发展，商业的景气度就在提升，因此我把它称之为北京商业发展的后发优势。在这个前提下，我们来看它商业的前景，还有一个大的发展空间。讲到这就必须看到，刚才王会长也讲到了奥运经济，奥运肯定对我们北京的商业是有影响的。外地人也好，外国人也好，只要来北京都涉及到购物。如果北京有一个象样的玩具商业业态，也是一个很好的业态。北京玩具城具有填补的功能。从这方面我也非常钦佩房地产开发商，企业家能够有这样一个战略性的眼光，能够看到我们未来业态的发展的景况。 
　　还有让我谈到木樨园，木樨园是一个商圈，有何是一个批发商圈。在经济学里面不太称之为商圈，我们通常喜欢用集群、集聚。其实两者具有相同性。经济学产业集群是浙江义乌小商业集群。对于商业批发是企业集群，企业集群在北京来说，在北京的北边房地产住宅非常成熟，但是要说到商业，尤其是批发性的市场，北京南边的区域相对来说发展非常快。北京国际玩具城驻入这样一个具有竞争优势的产业集群，企业集群这样的区域。它能够给投资者和消费者带来一系列的好处。我刚才讲到了，如果说一个开发商它满足了投资者，满足了消费者，他才能够成功。为什么这个行圈有利于我们产业发展呢？如果说玩具城驻入木樨园具有产业，具有企业集群的商圈会享有好处。从产业集群理论来出发的话，首先它会产生一个平台性的问题，它会成为一个信息交流的一个场所。在这个区域里面会借助木樨园大的批发商圈，会把市场的信息，技术的信息，产品的信息，人才的信息，各方面的信息都成为聚集地。可以很容易的想像到，如果说我们北京国际玩具城将成为北方地区关于玩具巨大的信息交流的平台。在这个过程中，投资者和消费者都会得到好处。对投资者来说，对我们的商家来说，都会觉得在这很容易产生规模经济。咱们北京叫“扎堆”，一扎堆规模就上来了，规模上来了成本就下去了，交易成本就下去了。这样不仅方便了投资者，也方便了买家。跑到别的地方几十平米就完了，跑到这来戴总两万八平米。 
　　在这可以促进产业分工的趋势，越是竞争创新越厉害。这都有利于商家，有利于我们的投资者。如果说这些效应都能够发挥出来的话，就会对商家形成一个综合的竞争优势。有了这样竞争的优势，刚才王会长所说的，对于北方13个省市辐射的效应，满足北方地区4亿人口消费的市场，带动了整个北方的消费市场。从这个该度来说，北京国际玩具城是一个非常好的产品，这样一个商业地产的出现。祝贺你们能够取得很好的业绩。 

　　主持人 杨哲彬：刚才王老师从经济学，从一个专家的角度阐述了一些发展。也包括木樨园这个商圈的面貌，以及未来的势头等等谈了他的看法。今天我们论坛也有这样一个目的，帮助消费者，帮助投资者却找一些有效的投资渠道。分析一下投资过程当中需要把握的机遇这样一个话题。各个行业投资属性是不同的，投资回报也不一样。以商业地产领域来讲，它的投资回报，它的特点是稳定的，它是长线是稳定的，也许不像股票那样一哄而起，但是它是很长线很稳定的。在北京来讲几大商圈当中，刚才王总不喜欢叫商圈，叫集群。在几大集群当中动物园也罢，中关村也罢，还是木樨园也罢，它投资回报往往是6％、8％，还是很稳定的。而且逐年作增长，这个也是投资人群比较看好的一点。接下来我们想请来自投资领域的专家，也就是家富城国际资本有限公司的总裁，中华房地产经营网的CEO穆健玮先生从投资这个角度帮我们分析一下。一个就是楼市风险小，但是回报低您怎么看。买房是消费，买铺是生产您怎么看？还有在目的各大商圈，商业地产的投资回报发展潜力如何？ 

投资专家 穆健玮 
　　穆健玮：谢谢主办方。在投资领域咱们有两种，一个是股市。股市是对企业盈利能力的评估。企业挣钱股票就值钱，企业不挣钱股票就不值钱。还有一种投资是对不动产的投资。也就是对房地产直接的投资。不动产的投资有一个特点，它是以物业资产为载体，直接投资于物权，投资于产权。所以它具有在通货膨胀，或者是股市风险很大的时候，大家都知道你的房子是不会贬值的，是能够保值增值的，所以对房地产的投资，包括对商业地产，它有一个保值增值的功能，它可能不会像股票这样一下30％，50％，商铺投资商业地产的投资保持8％、9％、10％很稳定的投资收益。投资是增加保障的？是因为大型物业整体出租，有一个很明确的租约来保障租金收益。所以讲这个保障商铺投资是有保障的，在楼市地产风险比较小，不动产投资。投资回报率可能没有那么高。但是当他把钱拿到手，有专门的资产管理公司，有专门的商家进行打点。所以有资产保障，租约保障，讲白了是没有任何风险的。作为中国老百姓来讲，我们过去讲房价高了低了，政府把住宅地产当成消费品。同时在商业地产这一块，因为大型商业物业是以投资租金回报为投资厂房的，它需要发展房地产投资基金。在没有发展投资基金之前，咱们做的只要有统一担保，统一资金保证下就是一个基金的雏形。 
　　中国老百姓投资的习惯是要什么呢？它不是个纯粹的金融品种。咱们讲金融品种，做这个东西就搞证监会，银监会去了，不是这么回事。它是微观的基础。看得见，摸得着。看得见这家厂商挺火，摸得着，进去看这个是真的。他赚得到。这买卖挺红火，行，我去买个铺，很高兴。这就是中国老百姓的习惯，他看不懂那么多东西。我们投资产品的设计，包括我们投资基金的设计，要给老百姓，我们房地产投资不光是个消费品，谁有那么多钱买得起两百万一套房子。先要养鸡才下蛋，给老百姓更多的投资机会。老百姓的储蓄放在银行里面，我们的银行是国有体制，现在讲是国营的，实际上还是半国营。2％－3％的回报，还得交利息税。没有给人家直接投资机会。谁在剥削他？是一系列中间环节剥削他。老百姓应该直接得到回报。我投资商户就应该拿到8％，10％的汇报，这是我拿的钱我投资商户有保障，我有选择的权力。这种投资的品种为什么不给老百姓？我们讲买房是消费，是因为政府非让老百姓消费，老百姓消费不了还让他消费。老百姓消费不起怎么办？就在旁边待着，有钱永远是有钱的。更多的是要给我们老百姓投资的权力，靠市场经济，市场经济是什么？有钱，有资产，有物权大家来分享。靠法律没有风险。因为政府比老百姓更会算帐。老百姓挑的剌比政府挑的还多，没有风险。这是第一个。  

　　北京各大商圈商业地产投资这块，大家知道北京多好的地方，房地一共有18把菜刀。所以大家很挑，东一把菜刀，西一把菜刀。南方不行，南方就是一把剃头刀，还有一把菜刀。还有割鞋的一个刀，只有这一条路，只有这个选择。商品经济的发展，逐步市场经济的相互影响。在北京咱们讲是一个大的城市群，搞商业地产有很多选商业地址也好，或者搞投资也好。在北京投资好，北京相当于50个城市。宣武是一个城，宣武过来广安门又是另外一个城，你要具体来看地段，还要看城市规划，看发展。木樨园这个在大商圈里面是第三层商圈。但是在第三层三环路边上是什么特殊商圈呢？不能跟CBD去比，CBD是零售商圈。木樨园由于它枢纽的地方，它是一个百货批发的中心枢纽。在百货批发这一块以前我在商业部当处长，那个时候我们管的北京的传统百货就在这，那是计划经济时期，现在是市场经济。市场经济我们民营企业家过来了，盖了个大房子，干什么呢？还是为所有的百货进行统配和纷发。所以玩具我不了解，但是百货我比较精通。玩具在人民生活提高的情况下，把它集中化的进行赋予它文化的内涵，集中经营，为咱们的消费者进行选配，我们加孩子一屋子的玩具，每一个角色都有生命的。所以玩具它是囊括了设施品，以及到普遍快速消费品。孩子的小狗生出来就叼狗的尾巴到现在为止也不愿意把小狗丢掉。我们把小狗当成神似的供在那。  

　　玩具有很多问题，质量问题，欧盟不是限制咱们质量出问题要检验，上面有什么化学物，在批发环节我们把质量问题卡住，规范管理，市场专业化，专业市场统一管理。这样使我们从分销的源头，为我们的北京，为我们的华北带来健康繁荣，带着生命气息，规范化的玩具市场，对我们是一件好事，我相信你们的生意会越来越红火，越来越发达。很高兴参加这个会。谢谢！  


　　杨哲彬：感谢穆先生激情洋溢的演说。应该说我们参加这个会我有幸在这客串性的主持这个会议，我也受益很多。以前总是围着房地产打转转，对其它行业知道的不多，也不是特别关心。今天也让我们开了眼界。我还是坚持这样一个观点。我觉得房地产的发展前景非常美好，说到投资。前两天看了篇文章，也是一个学者，这个学者都认识，也是朋友，他写了篇文章。我觉得他写的很好，他谈到房地产投资的时候，他认为房地产投资不是盲目的投资。他认为房地产投资百姓买房子是最理性的一件事。人民币对中国人民没有直接好处，对美国可能有好处。内地居民随着人民币的贬值，随着经济的过热。所有货币持有都贬值了。买房不意味着赚钱了，避免经济腾飞的快马失去财富。一个人赚钱了，不如把自己放在马背上，在马腾飞的时候不至于被马踩死。刚才听了一位经济学者，一位资深投资人对我们的建议之后。我们更加了解到商业地产的领域是个金矿，是值得投资的，它是具有长线投资功能的一种产品。但是我们普通读者、普通网民仍然对玩具的发展不是特别清楚。接下来我想请北京玩具协会的曾经会长，现任副会长孙书仑先生，他作为玩具生产者，作为玩具行业的管理者，他给我们谈谈玩具产业的一些发展潜力，以及玩具流通领域近些年以来销售和收入情况，这一点是我们投资人群非常感兴趣的。请您讲一讲。  

  
北京凯艺玩具公司总经理 孙书仑  

　　孙书仑：我就是一直在企业一线工作，没有那么高的层次。穆总讲个情况我确实学了很多东西。我从事玩具生产企业正好20年。我是北京地区最早做玩具企业管理的。这20年的时间我的感觉是这样，作为玩具这个行业，它有它自己的特点。我们理解产地和消费地分离，应该说是我们这个行业的第一大特点。就是当这个地区的产业很发达的时候，市场一定是很好。我没有上层到一定领域的感觉，这是我的感觉。原来我们国家玩具产业也很弱小，80年代后期，改革开放以后，80年代中期开始才开始逐渐从台湾、香港、韩国、菲律宾、马来西亚、泰国这些地方逐渐的接过来，转过来的。为什么会从那些地方转过来，是因为那些地区，比如韩国、香港、台湾这些地方，这些地区它的经济不断的在提升，玩具产业是劳动密集型的产业做不下去了。另外做玩具的行业投资非常少，而且见效很快。它的技术含量很低。又是劳动密集型，我们很大的优势就是劳动力资源的极大丰富。所以我们那个时候，80年代中的时候，很快把玩具产业做起来，虽然起点都很低，但是我们发展很快。一下子形成非常密集的几个地区。在深圳珠三角地区，还有长三角地区很快的就形成了。包括甚至那个时候在北京地区也是，除了原有的十家生产企业，是老的国有企业以外，像我们游击队也好，城市的企业都很快的发展。北京高峰的时候也有将近30家玩具企业。逐渐发展到一定程度的时候，我们北京地区是衰败的最快。  


　　就以我们企业为例，我们从93年以后，我们就再没有招到过一名北京市的工人。我们最后一批北京城镇户口一线工人是93年最后一批招上来的。以后再没有一个，你再去招工招不到了。我87年第一次建厂的时候，那个时候我们招工是要考试的。你报名我们对你进行考试。所以这个我觉得从经济发展整体经济水平发展这个角度来说，北京地区玩具产业的衰退其实是必然的。包括我们公司。我们的工厂现在早就不在北京。我们从99年把工厂最后迁出去，其实我们最早的工厂在哪？就在龙王庙。93年我们迁到现在三间房，就是二外的东面。北京卷烟厂。99年我们把工厂迁到廊坊开发区。2002年从廊坊开发区又迁到天津蓟县开发区，我们行走的轨迹离北京越来越远。但是我们的销售，我们的管理，我们的设计开发这些方面我们是越做越好，而且也是从廊坊我们公司整体一体到廊坊，然后又回到北京。这段时间我感觉20年走过来的路走到现在来看，我们觉得玩具的产业，首先在中国还是有一定的发展空间。因为中国发展不均衡，东南沿海发展比较快，中西部地区发展比较慢。所以我们不会说像韩国一样，玩具产业不行了，只能拿到韩国以外的地方去卖。我们中国不是这样，如果说北京不行了，我可以到北京的周边地区，甚至我们可以沿着北京周边的高速公路，我们可以继续向西北延伸。比如说我们可以到张北地区，我们可以到山西方向，沿着京承高速我们可以到农化那边，发展的余地还是有。包括珠三角不行继续向湖南方向发展。长三角这边不行可以向安徽、河南发展。  


　　所以我觉得我们国家玩具产业的转移，应该说还是在我们国家内地域性。再一个刚才梁会长讲，中国玩具生产企业，不管它有多少家，有人说三万家也好，有人说五万家也好，应该承认现在95％以上的企业，它是有相当大的比例是根本不做内销的，以我们公司为例。05年以前我们公司的产品全部是外销。有很多人说了你们为什么不考虑国内消费者的感受，说实话，玩具企业是没有能力顾及其它的。你说做外销利润很低，赚回来的钱不可能想其它。假如无利可图根本没有能力做其它的东西，必须把效益放在最前面。国内市场很稚嫩，很原始，从渠道来捉，是什么样的渠道都有。因为现在业态比较多，有超市，有百货店，有专卖店，有购物中心。但是90年代的时候业态很少，除了百货公司，百货店以外，其它几乎没有什么地方可以去做。现在业态比较多了，可是还是很乱。没有一个比较好的渠道。现在我感觉从05年我开始关注国内市场以后，我发现国内主流市场，也就是说百货店，或者专卖店，或者说超市，其实还是比较正规的。大家都是在进货的把关上面。比如说抓让问题，安全问题，知识产权保护问题这些方面做的还是比较好，还是比较严谨的。基本上在主流商场你是看不到有什么问题。但是主流厂商现在也有个问题。百货店随便去个百货店，肯定把玩具放的最好的位置。比如燕莎，燕莎就放在六层，六层是没有直梯可以到的。你要找直升的。玩具市场在六层，但是滚梯只到五层。王府井百货大楼从原来的四层现在开始挪到西边的地方，400多平米。  


　　尽管是这样，我觉得这些百货市场还是非常注意这个产品渠道的问题。对产品的质量各方面我觉得还是非常不错的。但是厂商肯定有厂商的苦衷，为什么会这样，它有它的难处。在这样的情况下，我觉得各类的购物中心，出来的专卖店我觉得是比较新的形式。我们公司现在也自己开专卖店，我们在金源燕莎就有自己的专卖店，开起来我觉得还可以，起码比我们想像的还好，赚钱不用说，起码没赔钱。对我们这样的企业来讲确实比较有信心。我们这种产品技术含量很低，如何加大科技含量，我们找到这种方式。在目前这种情况，做外销大家在越来越窄的一条路上，所以它发展空间我们感觉应该关注国内市场，所以从05年开始，我们对国内市场试探的做国内市场，我将近两年多的时间越来越有信心。公司从原来不做国内市场，到现在我们公司把自己发展实际上是放到内销上。外销我们已经轻车熟路了，做了这么多年的外销，外销我们也积极的去做。但是作为公司的主要经营负责人，比如我，我现在外销不用我费很多的心。它比较简单。内销我就亲自来做。从产品的策划，设计人员的培养，销售人员的培养，各层面销售业态的培养，我们也做沃尔玛，沃尔玛全国都有我们的产品在销售，我们也做百货，燕莎我们以有合作。另外我们也自己开店，我们现在除了金源燕莎，我们美罗城，东大桥的尚都国际，还有朝阳公园马上开的银岛消费港我们都已经签约。我们觉得国内是非常大的市场，随着生产水平的提高，中心城市，特别像广东、上海、深圳，我们现在整体的经济实力，应该说已经到了相当的水平。  


　　消费者对玩具的消费不是像过去很盲目，也很挑剔了。挑剔就是好处，如果消费者不挑剔，随便什么样的东西都买，对我们这个产品反而是不好。越挑剔设计他越理性。对市场的发展是很好的一种促进。所以我们公司现在开始特别关注国内的市场，基于这样的考虑，也是愿意借这个机会。刚才王虎掌大家也都提到，天时、地利、人和这些方面。天时我们有很好的机遇，有很好的时期，有奥运这样的机会，经济有很大的发展。中心城市有相当的消费基础，大家也愿意秒一些好的产品，其实我们也生产一些好的产品。只是好像没有沟通。做好产品的企业大家去卖，需要好的产品没有地方去买，这还是有这样一个机会。从地理上来说，我们本来处在中心城市里面，就处在北京，对北京人头熟，有这方面的人脉关系。  


　　再一个从人和上来说，我觉得这么多年，作为我们自己这么多年有经验，对玩具产业比较有经验，所以积累了一些人才，包括产品的设计人才，还有市场的策划方面，生产企业的管理方面，整个控制能力都是有很大的提高。再加上现在也有很多像玩具城这样的投资商，房地产开发商他们也愿意提供这样的平台。所以我觉得这些方面综合在一起，对于国内玩具市场的开发是比较好的机会。现在进入国际玩具市场是最佳时机。你现在进入市场门槛比较低。等将来这个市场一旦成熟了，如果你还想再进入这个市场，肯定有很大的阻力。比如说现在日本市场，因为我们一直在做日本市场。如果现在说想在日本做一个玩具的渠道非常困难。或者说我现在到日本推销玩具的产品，想建哪些玩具的渠道商，或者玩具的零售商，人家根本不会买。我们国内现在正是玩具进驻的好时机。我们是这样的想法，我们并没有从理论上怎么考虑的，从投资的角度怎么考虑的，我们还没上升到那个层面。从我们企业自身的感觉，我们觉得还是需要值得下大的力量，关注国内的市场。碰巧有北京国际玩具城这样的机会，所以我们态度非常积极。你让我买房子我买不起，我没有这个能力一下拿出这么多年买这个房子，但是租我是租得起的。  


　　所以一有消息我马上跟戴总这边联系。我说玩具城这个量，我至少300平米，你得给我留下。我们无意识的这种，我们没有想到其它的方面。实际上我今天听了以后，我们在玩具城买房子的人。我们无意当中给他们创造了一个条件。我们这样的企业不可能说租300平米，半年以后我不租了，不可能的。如果说我就租你3平米那有可能，我租你300平米不可能马上放下走。从这一点上来讲，从我企业自身的需要来看，客观上符合了目前这种形式，你来投资，开发商投资盖房子，我去买商铺，我在你那买商铺可能我拿20、30万我还能贷点款买商铺了，买商铺自己不干了，不一定买商铺自己来干，不可能，有多少人做玩具。但是像我这样的你来买，我来租。因为你让我买我买不起，我拿不出这么多钱，租我还是行。  

　　这种情况正好跟穆总说的情况差不多。问题是北京没人盖这个房，没有人说要弄这么一个玩具城，其实真的是需要。做商业都知道扎堆卖货这是基本的。我们现在一说买小商品我们到哪去买，远的我们到义乌，近的我们就到天外天，万通。还有服装纺织面料的浙江村。我们就到这边来。玩具城如果做起来的话，玩具企业都在这个地方，大大小小的玩具企业都在这个地方，不管做生产的企业，还是做渠道，做批发的。这个地方玩具产品越来越大，我是层次比较低的。在企业，我们企业又不是很大的企业。没有人专门研究经济问题，经济学的问题都听过。但是今天一听，我们无意识的这种需求，倒吻合了大的趋势。所以我觉得这也是一个好事。  


　　主持人 杨哲彬：也有业内的人士说凯艺公司是很著名的企业。获得奥运玩具的制造经销权之后，有望成为下一步玩具行业发展的带头大哥，我有一个问题想问孙总，你从国际玩具城这里面拿到300多平米的面积之后，你想用它具体来做什么？或者依托北京国际玩具城这个平台，下一步有那些新的动作。  

　　孙书仑：300平米我们拿一大部分做产品的展示。将来我们想国际玩具城这个地方跟玩具有关的，一些批发商，零售商会到这个地方来。到这个地方来会看因为我们是做毛绒玩具的，他也塑料玩具，毛绒玩具。一看采购成本会减少很多。因为它集中了，到个地方来的人比较多。这样的话会把我们的产品展示给专家的买家。这比我们做广告效果更好。因为做广告其实你是给消费者看的。消费者里面只有很少一部分的人群是买我们的产品。但是你投放广告宣传是对全国电力投广告看电视就看这个。咱们看电视一播广告烦的要命。专业的这些人愿意看。他肯定愿意看，因为我本身就要买玩具。我是做玩具生意的，所以我希望多了解都有什么样好的东西。所以这个地方我们拿相当一部分面积做展示。再一个我会把我们公司内销的经营，内销部这一部分传播。把我们公司内销部搬到这来，所有的销售工作都会在这。另外可能我们也会划出一好块地方，放一两个搞策划的人。因为他们在这里面也要看其它有什么发展的趋势，做一些什么什么样的市场策划。我们除了在楼上要租房。我原来问过戴总整体规划，一楼会有直接批发零售。我们在一楼会租一个小的摊位，20平米30平米不一定。我想在这个地方做销售和做一个样品的展示间，比放到我公司要好很多。  

　　主持人 杨哲彬：给孙总提点小要求。把你租的300平方米在哪告诉我得了。  

　　孙书仑：给我划到哪我就在哪。  

　　主持人 杨哲彬：玩具行业是朝阳行业，也是充满爱心的行业。这个行业北方潜力非常大。玩具行业辐射力很强，现在如果要是在广州，在义乌建一个玩具批发城机遇不一定有北京好。在义乌小商品批发市场全国的客商都在那里卖玩具买玩具，甚至还有来自欧洲的，来自亚洲其它地区的。很显然，在那些地方竞争比较激烈。而在北京是北方地区一个重要的经济中心之所在，但是却没有一个很好的玩具批发城。王老师领来自去动不动看20、30平米的。今后随着戴总这个项目的出现，也会给玩具行业带来很新的景象。接下来我们想请军凯房地产开发公司的戴总，讲做房地产开发做得好好的，为什么转到很窄的领域，玩具这个业态，是哪些方面促使他这么做的。  

  
北京国际玩具城常务副总经理 戴炽义  

　　戴炽义：刚才听了孙总的讲话，我感受很多。我跟孙总都做企业，对理论，对经济学没有太深的研究。好多事情企业的一种本能促成了我们这么做。前两天看报纸我也看到有这么一句话，印象挺深的。商业地产一旦被赋予了主题，就无意于被赋予了灵魂。这就等于现在时下的商业地产一个走向。我做这个项目以后我很关心，现在我们项目到最后能不能成，最后究竟会如何。也关心其他人，主题性的这种商业人家发展怎么样。从我所了解和采集的信息来看，发展都很好，不是一般的好，是远远好于一般常规的传统的综合性的商业。这应和了专业化的地产有聚集效应。产品更新换代，最后带来产品的降低，等等一系列的方面使它具有竞争优势。我看到报道，像南方这些地方，像长三角和珠三角这样的地方，大批的主题性的专业化市场不断的涌现。轻纺城、服装城、五金城、电器城等等。像好多地方还有专门的玩具城。从这些企业的发展情况来看，我们做房地产开发，我们关心的是自身的回报会怎么样，一个关心买我们房子的投资者怎么样。我们研究的可能是回报的情况，回报的情况从长三角这些地区专业市场发展情况来看。三年左右的回报50％左右，十年后整体的租金和物业的增值水平基本上翻了十倍，达到这么一个属于，这是平均的统计数字。  

　　我还看到一个数字。全国的裤王在哪，不在上海也不在广州也不在深圳。它在广东虎门的一个服装批发市场。6％、7％平方米的面积，1000万。深圳有一个华强北路专卖店，那块商铺价格早卖到20、30万。所以走专业化，走这个主题的商业应该说它的发展潜力和空间是非常之大的。从我们角度来讲，当时定位这个项目的时候，可能还没有这么多的信息，或者这么多成功的范例可以参照。但是我们也是一种知觉，一种商业判断。主题商业的这种生命力应该更强大一些。我们这个项目又是处在木樨园，我们要做好木樨园这个文章，它这块适合什么，我们不跟别人搞同质化，搞同质化竞争不是我们的优势。就像刚才讲孙总，我们要利用这个商圈交通、信息这个方面，同时不要搞同质竞争，这样的话我们就绞尽脑汁去想。我们想从企业角度来讲，理论上的分析没那个水平。但是会有一个基本的判断，一个要找对人群，再一个要找对行业。这个东西产品要有人要，要有人来，有人买。这个行业必须招人，不能是夕阳产业，赶末班车不行。所以我们找来找去，这么一个判断标准，我们觉得玩具符合我们要求。再一个是非常大的消费人群，更何况它现在成年人也加入到消费的行列里来了。  

　　再一个这个行业的发展，不知不觉小小的企业怎么着，但是聚合起来就占了世界的70％。说起来不知不觉大家不太注意这些东西，中国玩具这一块占世界70％的份额，不得了的一件事。刚才我又听到非常大的利好是什么呢？刚才梁会长讲的，中国的玩具企业正处于转型期，已经占了70％的世界市场份额。你再往上占还能占多少，它发展空间已经受限了。再一个人民币的升值，而且造成国内的玩具生产企业，在国际市场的竞争力，相对的竞争优势不是那么明显了。想在进一步的扩张越来越困难，刚才孙总讲的情况，我觉得是来自一线企业的感受。这种感受正好印证了我们这个判断。从这个角度来讲，国内企业相对转型的趋势，确实玩具城从现在看来恰逢其时。要说我们有什么先见之见，这个是我们企业的本能。确实赶上奥运商机，我们两年前谁知道人民币会升值，奥运会是知道了，别的就不知道了。这个东西确实从方方面面来讲，看起来我们当初选择和判断还是正确的。今天随着经济的发展，印证了当时的判断。现在我们越来越有信心，特别今天坐在这听到各位专家，各位领导这么一讲，我信心更足。方方面面听到以后我觉得又对我是一个启发，一个新的鼓舞。我们当时定位做这个玩具城，当时基本上就是这个状况。  

　　从玩具城从我们开始向社会推出这个玩具城以来，确实受到各方面的关注，超乎我们的想像。同行的关注乃至社会的关注，媒体的关注等等，从这角度来讲我们觉得无意当中做了创新的事，还是一种尝试也好。尽管当时是一种企业行为，无意中的选择，但是现在好像被赋予了很多意义。从这角度来讲我们压力也挺大，我们一定要做一个好榜样。大家都那么关心我们，而且对我们寄予更高的希望值，我们一定认认真真的做好，一定把玩具城名符其实的给它做起来。我们从招商上，管理上都尽我们最大的努力把它做好。房地产商盖房子把它卖出去，卖完就由物业公司管，就没事做了。但是我们块肯定不能这么做的，这么做就死定了，不能也有不少失败商业地产的范例。从我们角度来讲我们是下定决心把它做起来，而且要做好，我们也想了很多措施，包括三年内无偿的为投资者免费养伤，三年内我们有一定的投入，进行统一的宣传推广。使养伤的过程当中，市场培育过程当中，用最短的时间渡过培育期。这个我们也都在想很多办法。我们也是下决心把这块认认真真做下去。  

　　从目前的销售情况来看，已经达到我们的销售目标。市场对它有一个认同的过程，这是一方面。再一个从我们角度来讲，我们也有意识在控制。因为这个东西拿出来之后，我们也是希望投资者是理性的来选择，来购买。要冲动，要渡过培育期，要跟我们同州共度，这个要没有思想准备，是很难做的。我们也是实实在在按照政府的要求去做的。所以在三年的养伤期过程当中，很多时候必须要业主，或者投资住和我们保持高度的一致，密切的配合我们才能够把这个市场培育好，像长三角，珠三角专业市场那样兴旺发达，蓬勃发展。  

　　主持人 杨哲彬：主办单位京华时报和焦点房地产网举办本次论坛投资创富和玩具发展论坛。他们探讨玩具发展的现状，以及为更多的投资者寻找好的投资福利，这是主办论坛的机会。恰好戴总开发北方地区，也是惟一这么大的玩具批发趁。刚好成为本次论坛的一个案例。说到商业地产发展，这几年北京也是走过了很多弯路。投资者也是受益很多，同时也有的在养伤期出现很多问题，包括商业地产销售和开发也是很具备专业性的一个领域，和住宅开发完全不一样。我们有一位嘉宾来自东方策略的喻总，他是长期从事在主题型商业地产的招商、销售和顾问策略工作，据我了解喻总做过万通批发市场。另外中关村的海龙，还有鼎好电子商城都是喻总的手笔。在这个领域是专业，不仅是帅哥型的操盘手也是专家型的操盘手。请喻总跟我们谈谈主题型商业地产的发展情况，以及投资潜力。另外帮我们分析有什么风险。  

  
北京万通东方策略房地产经纪公司 喻汉华  

　　喻汉华：实际上我们做的是99年开始做万通，做了一个海龙。在2002年做了一个鼎好。这三个项目基本上还托大家的福，天时、地利、人和做的还凑合。鼎好我们还是做招商和实施。海龙和万通基本上前期到最后一直做的。我们做商业完全是碰运气，转型完了之后北京批发市场非常少。当时做市调，去天意，我去量了一下，室内摄氏度38到39摄氏度，我在那一瓶水灌下去都没有汗水，我不知道人怎么能在那种情况下生存和挣钱。万通当时的成功，应该是基于在那个环境下的市场本身的一个提升。就那个环境必须要有一个提升，你不提升会影响整个行业。  

　　第二个项目做海龙大家有经验。做完了这几个项目我感觉做一个商场要做好三个关系。第一个你所在的位置和你物业。第二个是经营者。第三研究清楚经营者与消费者的关系。其实我来这就是国际玩具城的定位我认为是很好的定位。因为市场缺，而且是在一个合适的商圈里头，三个集群里头。这种距离下确实很可怕。因为各方面的成本都会降低，它来以后，他去木樨园，在木樨园半径就两公里三公里的。这个半径的交通成本是很低。为什么？你不用砍价，或者砍价砍问以后很容易知道这个价格实际是多少。在别的地方没有货比货，但是在大的群体问 
几加就知道这个是多少钱。你想去把你交易的收益提高很多这个是不现实的。对于大家谁做的好谁做的不好。这个我觉得不用再说了。第二个事是业主和经营者的关系。好多主题关系业主把不应该拿走的一部分利益一次性拿走。我投资了要赶快回报，一算帐十年不行。我见过比较个性的开发商，租一个场地要投资，租下来15年。最后到什么程度，最后我们帮他做这个事情，做完以后给他一个报告，租4年半能够收回，以后就赚。他说不行4年半太长，你给我弄2年半。我说不可能给你弄2年半，就能弄的。你把不该拿走的利益拿走，经营者经营不下去了。比如这个地方就四块，非说不行，得八块找点收入回报。最后你是收了三个月，四个月节拜拜了。  


　　这跟当时做万通一样的。做一个厂商老挣不着钱来做它干吗。我不来你这租还不行，我跑还不行。你这生意我做不下去不做还行。到底你应该给后续的经营者留一个什么样的经营空间。  


　　第三个事情要研究清楚。这个经营者和消费者的关系。这个事情在很大程度上如何把这个商场经营客户用得来的商场。很多商场没有特色，或者你管理很不到位。比如说客户的投诉，假冒伪劣商品。这个事情发生要处理。还有一个就是你的经营客，到底你有什么样的经营时间，不能早上五点半开门你们进来了，晚上五点半关门你们就走吧。这种简单的管理模式以后在商场要住进淘汰。大家竞争很激烈。说搞主题型商业，这个竞争也很激烈。今天搞玩具城是独一份，但是保不齐五年之后出来好几个。咱们成功了后头绝对有人跟着。当时我服务的一个公司，那个老总跟我说，说我超越不过你我就抄袭你，这是很简单的事情。但是你如何继续成功，一个成功的招商和一个成功的管理，不是说把它开出来就行，是商场能活的下去，活的比别人稍微好一点。别人也不是傻子。你如何比别人活的好一些。在我们这我们设定了两项特别的经营服务。一个是B to .的概念，一个是厂商的展示。这在目前的商业很少有，基本没有。B to B，商场一般B to C，但是很多玩具商场转内销，我们经过大量的市场调研。  


　　刚才孙总说转向内销，我觉得作为企业龙头一转销内销很多企业都选你这条路。但是在内销市场里头没有完整的流通渠道，不完善。而且这个社会上本身也有很多人想做玩具这个生意。既然两边都有需求，我何不当中介，这个中介不收钱。或者后期定期加玩具商场，或者可能经营玩具的。这两者之间这个时候会很频繁的。我们会有单独的区域来做这个事情，这个肯定会很频繁的。我要替这些原来做外销，但是走向内销的商场拓展他的渠道。这个事情既服务市场，也服务客户，也服务了这个行业的流通。所以这是一个好事，我认为代价不大。  


　　第二件事就是场地的展示。我不但提供经营场所，还要不定期帮助在我那里经营好的品牌，大的品牌去做展示。一定要让别人觉得我商场做完以后，有的东西不单单是收租金，收物业管理费，完了之后自己爱干吗干吗，肯定不是这样的。一定要给别人的经营有一些帮助和支持。这样才能长期的待着，才能渡过养伤期，才能让商场的投资和客户的投资有一个比较长期的，稳定的收益。商业想明白以后也不难，关键是几方说通了。经营户不要做短期行为，大家一起把开业艰难期渡过，每个商场都有艰难期，要渡过去。第二个要说服业主方，不管是大业主还是小业主，不要急着吃，烫着慢慢吃，真正商场发展是翻好几倍的。不是简单涨15％行不行，而是涨到200％行不行。实际上研究清楚几方的关系做下去。  


　　主持人 杨哲彬：相比较起来喻总是做商业招商和策略顾问他的比较多。他经验理念还是很宝贵的。他分析自己所经手的项目，也收到他曾经做的一些案例。刚才喻总谈的关系很好，不该你拿走的利润你不该拿走。戴总刚好说到差不多半年多的有效销售期，销售70％，我想这一点他们价格还是比较不高的。它应该给后来的经营者和前期的投资者留了空间。商铺产品和住宅不一样，住宅它处在一个宏观调控的风暴点上，它价格处在动荡期。很微妙，很难讲。商铺还有长线投资的属性。以上来自中国玩具协会的、北京玩具协会的，以及各个方面的专家围绕着投资创富和玩具发展的话题进行很好的，热烈的讨论。我们也很有幸听到这样新的知识和见解，也是不虚此行的。这次会议的内容我刚才讲过了，京华时报和另外主办单位焦点房地产网进行报道。同时我们地产中国经济导报，以及到会中央电视台也会做相应的报道。很多受众也会通过这样的渠道更多了解玩具发展和投资创富的话题。接下来我们会议圆满进入尾声了。想请本次活动主办方之一，京华时报的事业部总经理蔡总给我们收个尾。  


　　蔡照明：刚才杨总做了一些总结。商业地产确实是这样，我们在这么多年也经历过很多商业地产操作。我觉得基本的规律，一开始是厂房把它压的很低。包括你刚才讲虎门的批发市场也是这样，也是价格特别低。刚才喻总讲的把关系都处理好。你养伤能赚钱了才能做，到最后不光是翻几倍的问题。  


　　听几位专家讲我觉得是几方面，一方面对玩具城的前景，从这个行业，从奥运经济，从北京后发优势，行业的后发优势几个方面给我们前景做了一级方面的描绘。另一方面戴总也把玩具城的意义做了描绘。玩具城的发展对于我们整个北京，或者北方，整个华北市场对玩具的发展有很大的意义。这正像当年赛格市场对整个珠三角电子行业的成长是有同样的作用。我游行做过赛格市场的包装。赛格市场做最高的楼，当时招商是不好。当时做包装的时候做了一个题目，追寻在前面小的赛格市场成长的经历。在赛格市场经营的业主，每年创造50个百万富翁。把50个百万富翁一点点追寻，通过他们创造的奇迹，然后带后边新的市场。整个赛格市场成就百万富翁。在那个年代成就那么多经营者，这么多经营者把深圳整个珠三角电子行业成长起来了。从这个角度来讲，北京玩具城它的成长，它的发展这个意义是非常之大的。所以我想最后小平同志讲了让一部分人先富起来。送给北京玩具城一句话，让一部分人先玩起来。我们今天这个论坛，中国创富玩具发展论坛让一部分人先玩起来，让一部分人同时又富起来。谢谢大家！  


　　主持人 杨哲彬：主办单位感谢各位嘉宾的到来，我们的论坛到此结束。